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駅前の広場で声をかけて来る人は注意!?

駅前の広場で声をかけて来る人は注意!?

テレビのインタビューでもよく見かける場所と言えば東京の新橋駅のSL広場が有名です。
東京支店の最寄り駅のJR浜松町駅からちょうど隣の駅に位置し、新橋のSL広場を通ると高い確率で
アンケートと称して声を掛けられる事が多いです。

実はこの人たちの実態は不動産会社の営業スタッフであり、
投資用ワンルームマンションの勧誘すべく声をかけているのです。

本日はそのワンルームマンション投資について記事に致します。
結論から先に述べると投資用のワンルームマンションには絶対手を出してはいけないです。

なぜダメなのかについて具体的に説明していきます。

そもそも資産形成のためには、歴史の古い株式投資や不動産投資はおすすめの手法であります。
しかしながら歴史は古くてもおすすめできない投資商品も存在します。
その一つの例がワンルームマンション投資です。

よく耳にするセールトークとして、
「2,200万円のワンルームマンション、家賃7万4,700円。表面利回りは4%!」
「銀行がお金を貸してくれるから、お金がなくても買えます!」
「ローンの返済は、入居者が払ってくれる家賃があるから大丈夫です!」
「税金対策にもなるし将来の年金になります!」
「生命保険の代わりになります!」
「空室対策にサブリース(家賃保証)がついています!」

一見なにもリスクがないように思われるワンルームマンション投資ですが、
お金を増やすどころか大損してしまう可能性が非常に高いのです。

それではなぜワンルームマンションがおすすめ出来ないかについてですが、
上述したセールトークを用いて深堀していきます。

・「2,200万円のワンルームマンション、家賃7万4,700円。表面利回りは4%!」
・「ローンは入居者が払ってくれる家賃があるから大丈夫です!」

これは、「満室を想定した年間の家賃収入を物件価格で割った簡易的な利回り」である表面利回りの
話をしており実質利回りの事には触れられていません。
さらに表面利回りの隠れたコストも触れられていません。

隠れたコストの代表例としては、
・仲介手数料(売主が直接売買する場合は不要)
・売買契約書の印紙代
・金銭貸借契約書の印紙代
・司法書士への報酬
・登記免許税(建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記)
・ローン事務手数料
・ローン保証料(先払いの場合)
・不動産取得税
上記のコストは、物件購入費の6%~7%が目安です、また、購入後にも毎月かかるコストがあります。

購入後に毎年かかるコストの例としては

銀行金利
→ 年1.5%~2%程度。
建物管理費および修繕積立費
→ 購入しやすいように新築時は修繕積立費を低く設定しており、古くなるにつれ値上げされる。
賃貸管理委託費
→ 専有部の故障の窓口対応と発注、家賃収納、滞納時の保証会社への請求、立会い、原状回復手配などの業務で、家賃の5%程度。
退去時の原状回復費用
→ ワンルームマンションの場合は、15万円程度。3年に1度の退去を想定。
広告費
→ 不動産業者を通して新規入居者を募集する場合には、家賃の1カ月~2カ月ほどの広告費が必要。
空室時の機会損失
→ 3年で3カ月~4カ月(原状回復に1カ月、募集に1カ月~2カ月、申込から家賃発生まで1カ月)の空室が発生。
固定資産税・都市計画税
火災保険

実際不動産には上記のような隠れたコストが存在するため表面利回りだけでなく実質利回りを理解する事が大切です。
【表面利回り】:満室を想定した年間の家賃収入を物件価格で割った簡易的な利回りの事。
【実質利回り】:物件購入時にかかるコストと購入後に毎年かかるコストを考慮した現実的な利回り事。

「税金対策になります!」
税金「だけ」を見れば、節税となるケースは少なくありません。
しかし、税金が減るのは収支が赤字だからであり、トータルで考えれば損をしているのです。

「将来の年金になります!」
結論から言えば、ワンルームマンションの投資は年金代わりにならず、
毎月お金を払い続けて、30年後、40年後に残るのは、老朽化した部屋1つのみです。

「生命保険の代わりになります!」
万が一の時、ローンの返済が不要となることから生命保険代わりになるという人もいるかもしれません。
ワンルームマンションを所有して得られる利益と、掛け捨て生命保険の保険料を実際に比較してみましょう。
多くの場合、掛け捨て生命保険の保険料の方が安くなり、万が一の時に受け取れる金額も保険に入っていた方が高くなります。

「空室対策にサブリース(家賃保証)がついています!」
サブリースがあったとしても、実際のところ高い家賃を保証してくれるのは最初の数年だけです。
その後は、家賃相場に応じて保証額を引き下げていくが不動産会社の常套手段で、
家賃を保証されるメリットはなく毎月の手出しの返済が苦しくなるだけです。

「銀行がお金を貸してくれるからお金がなくても買えます!」
担保価値がなければ銀行はお金を貸してくれません。
しかし、将来物件の値下がりにより担保価値が下がっても、所有者の給与収入で補えるので問題ないと判断し銀行は融資をするのです。
そのため、ワンルームマンションのためにローンを組むほど、将来の物件の値下がりにより債務超過が膨らむだけであり、
債務超過が膨らめば、住宅ローンを組むことはもちろん、今後の不動産投資にも悪い影響となります。
いわゆる信用毀損のリスクとも呼ばれ、銀行から良い目で見られません。

「ウチは大手ですから、安心ですよ!」
ワンルームマンション投資に限らず、業者によっては事業規模や知名度をアピールしてくることが多いです。
むしろ、大手だからこそ多額の広告宣伝費をかけるため、わざわざ美味しい商品をエンドユーザーに手放すでしょうか。
広告費回収のためいかに買い手から売上を吸い取るかを考えるのが普通です。

不動産投資は、経済的自由を達成するための強力なツールの1つであることは間違いありませんが正しい知識が必要です。
その中でワンルームマンション投資は実質利回りも低く、時間が経つほど手出しが大きく苦しむケースが本当に多いです。
そのため、セールストークで使われる表面利回りに惑わされることなく実質利回りを確認することが重要になってきます。

ワンルームマンション投資で成功するには相場よりかなり安い物件を購入するか、値上がりする物件を購入するしかありません。
しかし、実際には業者も利益を上乗せしており、不動産投資として魅力的な価値を持つ物件に巡り合うことは、ほぼありません。

つまりワンルームマンション投資は、失敗する可能性が極めて高いという訳です。

世の中には、ローリスク・ハイリターンの投資商品は基本的に存在しません。
そのため、以下のようなセールストークには必ず裏があるので注意してください。

危険なセールストーク例
「税金対策になります!」
→ 税金が減るのは収支の赤字が原因のため、トータルでは損をしている。
「将来の年金になります!」
→ 毎月お金を払い続けて、30年後、40年後には老朽化した部屋が1つ残るだけ。
「生命保険の代わりになります!」
→ 掛け捨ての生命保険に入ったほうが保険料も安く、保険金も高い。
「空室対策にサブリース(家賃保証)がついています!」
→ サブリースがあっても高い家賃を保証してくれるのは最初の数年だけで、その後は値下げが続く。
「銀行がお金を貸してくれるからお金がなくても買えます!」
→ 物件に資産価値(担保価値)がないため、ローンを組んで購入すればするほど負債が膨らむだけ。
「ウチは大手ですから、安心ですよ!」
→ 事業規模や知名度は安心とは無関係。

さらに、ワンルームマンション投資の営業はしつこく紛らわしいことが多いです。
1件売るだけで数百万円ものお金が手に入るので、かなり強引な売り方をする営業マンもいる業界だということを覚えておいてください。

株式投資にはポンジスキームという有名な詐欺の手法がありますが、ワンルームマンション投資も負けず劣らずの手法です。

街中で新人研修という名目で名刺交換を迫ってくる若手の会社員やアンケートにとういう建前で近づいてくる人は、
そのほとんどがワンルームマンション投資の勧誘です。

全部が全部詐欺とはいいませんがもし街中でこうのような人が近づいてきても安易に近づかず自分の資産を守る力を養っていきましょう。

日々なんとなく仕事をこなして、家と会社の往復だけで思考停止せず、社会人だからこそ多方面の
勉強が必要だと記事を書きながらあらためて実感致しました。
それが自分を守る力にもつながります。

 

(東京支店 原田)

2021.10.22 | 社員の声

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